Зустріч комітету із питань права

Сьогодні обговорили болюче в умовах карантину питання - обов’язковість виконання орендних зобов’язань під час кризи: договір дорожче грошей чи дешевше?

У зв`язку із нинішніми обставинами, Комітет із питань права уперше за 10 років провів зустріч у онлайн форматі.

Поспілкувалися про різні механізми з точки зору орендаря та орендодавця і можливість їх застосування. Представляємо короткі коментарі.

 Механізм 1: Припинення зобов’язань через неможливість виконання.

Чи можна вважати неможливістю виконання умов договору ситуацію, коли з об’єктивних причин, неможливо потрапити у приміщення, яке орендується?

У нинішніх умовах, приміром, виникли ситуації, коли у орендоване приміщення потрапити не можна, але там зберігається майно орендаря, тобто, зобов’язання частково виконуються.

Механізм 2: Зміна обставин як підстава зміни/розірвання договору.

Що потрібно знати, робити?

Як вирішувати спірні позиції, якщо вони виникають, розглянули на реальних кейсах.

Висновки такі - у випадку довгострокових договорів, така обставина як карантин може вплинути на зміну договору. На короткострокові договори, скоріш за все, - ні.

 Механізм 3: Непереборна сила як підстава звільнення від зобов’язань.

Чи звільняє ситуація із карантином від сплати орендної плати? Чи була непереборна сила чи - ні? Чи є сертифікат ТПП доказом форсмажору?

І орендодавець і орендар – це окремі суб’єкти підприємницької діяльності, вони не впливають на цю ситуацію, не спричинюють її. Кожен сам бере на себе ризики.

 Механізм 4: зменшення орендної плати / звільнення від орендної плати. Сервісні та додаткові платежі. 

Розглянули у розрізі сегментів нерухомості: складська, офісна, комерційна.

На складські приміщення найменше вплинула нинішня ситуація, адже вони працюють у звичайному режимі.

У сегменті офісної нерухомості виявилося найбільше спірних моментів.  Є офіси, які працюють / працюють частково /працюють з обмеженнями тощо. Ці питання потребують індивідуального розгляду.

Сегмент комерційної (торгової) нерухомості  з економічної точки зору потерпає найбільше, але у порівнянні з іншими сегментами ситуація більш чітка, адже є орендарі, діяльність яких заборонена чи незаборонена, відповідно до постанови КМУ.

Розглянули і ситуацію із сервісними платежами. Мають вони сплачуватися чи ні? Має бути знижка чи ні?

Учасники дискусії висловили свою думку щодо цього і висновки такі:

це питання дуже індивідуальне і правильно буде керуватися положеннями, які прописані у договорі. Кожне звернення, стосовно несплати чи скорочення сервісних платежів, навіть за договором, має бути аргументованим. Сумлінний орендодавець має переглянути адекватність надання послуг. При цьому, логічно, якщо затрати на охорону зростуть.

Підсумок зустрічі 

Розглянули практичні аспекти, обмінялися думками, аналітикою, поділилися аналізом судової практики в умовах кризи.

Висновок такий – зобов’язання за договором виконувати потрібно.

Наш законодавець не допоміг розв’язати питання звільнення від орендної плати, тож необхідно керуватися існуючими договорами.

Практика і сукупність обставин покажуть як ця ситуація буде вирішена.

Відео онлайн зустрічі дивіться на нашому каналі

https://www.youtube.com/watch?v=1fRBj7VchJM

 У режимі карантину наші зустрічі відбуватимуться онлайн, а після закінчення будемо раді усіх бачити офлайн!

А поки: Зберігаємо спокій та залишаємось удома!