Укр
Eng
Помітних кількісних змін на ринку торговельної й офісної нерухомості в 2016 році очікувати не доводиться. Девелопери роблять ставку на зміни якісні - сучасні технології та ексклюзивні формати.
Представляємо основні тенденції, які будуть супроводжувати розвиток ринку комерційної нерухомості в цьому році.
1. Ставка на невеликі об'єкти
У цьому році ринок залишається «на паузі». Активізація девелоперів можлива у другому півріччі - якщо прогноз економічного зростання в 2016 році здійсниться. Однак більш імовірно, що це станеться вже в 2017-му.
«До того, як приступати до розвитку нових проектів в Києві, великі міжнародні та місцеві девелоперські компанії хочуть упевнитися в тому, що на офісні приміщення в місті існує стійкий попит з боку великих корпоративних орендарів», - говорить директор департаменту аналітики і консалтингу з питань девелопменту в компанії DTZ Україна Марта Костюк.
Торгова нерухомість
Сьогодні в Києві на різних етапах готовності знаходиться 9 торгових центрів загальною площею 663 тис. кв.м. У 2016 році очікується відкриття ТЦ New Way (GLA 15 000 кв.м) і Smart Plaza (GLA 16 000 кв.м), на серпень заплановано відкриття оновленого ЦУМу (GLA 22 500 кв.м). Заявлений до відкриття також і ТРЦ Lavina Mall (GLA 127 500 кв.м), але, на думку більшості опитаних нами експертів, відкриття цього і двох інших великих столичних торгових центрів - Respublika (GLA ~ 135 000 кв.м) і Retroville (GLA ~ 83 000 кв.м) - відбудеться не раніше 2017 року.
Що стосується ринків інших міст України, то в цьому році заплановано відкриття ТРЦ Victoria Gardens у Львові і розширення ТРЦ «Гагарін Плаза» в Одесі. Відкриття ТРЦ «Нікольський» в Харкові, ТРЦ Yessa в Одесі також буде перенесено на 2017 рік, вважають в компанії DTZ.
Офісна нерухомість
«Обсяг анонсованої офісної пропозиції на 2016 рік в Києві очікується нижче показника 2015 року на 12% і становить близько 35,6 тис. кв.м», - прогнозує керівник відділу офісних площ компанії JLL в Україні Олександра Глобіна.
До відкриття заявлені окремі черги бізнес-центрів Protasiv Business Park (GLA - 14 000 кв.м), «Лагода» (GLA - 9000 кв.м), «Ірва» (GLA - 8000 кв.м) і БЦ на вул. Лейпцігській, 15 (GLA - 4600 кв.м).
Серед них немає жодного, який відносився б до класу А.
У цьому році також анонсовано відкриття БЦ Sky Towers на проспекті Перемоги, «Поділ Престиж» на Нижньому Валу та офісної частини ТОК Retroville на проспекті Правди. Однак в силу різних причин воно навряд чи відбудеться. БЦ Sky Towers все ще на етапі фасадних робіт, із забудовником «Поділ Престиж» наприкінці 2015 роки не був продовжений договір оренди землі, і подальша доля цього проекту під великим питанням, а відкриття офісної частини Retroville, швидше за все, буде перенесено так само, як і торгової.
2. Попит буде рости. Але не значно
У зв'язку з незначними змінами в структурі пропозиції торгових і офісних площ, істотних змін вакантності і рівня орендних ставок не очікується.
У сегменті торговельної нерухомості не виключена поява на українському ринку кількох нових брендів. У разі введення нових якісних площ, вони отримають можливість для розширення своєї діяльності в Україні. Динаміка попиту на торговельні площі, швидше за все, залишиться на рівні 2015 року.
«У 2016 році ми очікуємо збереження тенденції зростання попиту з боку орендарів. Також є передумови, що українські компанії виведуть за франшизою кілька нових брендів, і зайдуть нові турецькі оператори», - вважає керуючий директор Colliers International (Україна) Олександр Носаченко.
Збереження тенденцій 2015 року прогнозують і в офісній нерухомості. Перш за все, це стосується поліпшення орендарями своїх довгострокових умов - переїзду в об'єкти більш високої якості або класу на умовах, аналогічних або більш вигідних, ніж існуючі.
Попит на офісні приміщення очікується з боку працюючих в Україні мультинаціональних компаній, експортоорієнтованих та IT-компаній.
Зростання вакантності офісних приміщень не очікується, а до кінця року можливе навіть незначне її зниження, вважає Олександра Глобіна.
3. Виграють професійні та комфортні ТРЦ
2016 стане роком поглиблення тенденції перетворення ТРЦ в центри дозвілля для всієї родини. Але фуд-корти, кінотеатром, розважальним і дитячим центром відвідувачів вже не здивувати.
«Сучасним торговим центрам для залучення споживачів і орендарів важливо бути в першу чергу комфортними для покупців - в об'єктах необхідно створювати приємну атмосферу, в тому числі, завдяки великим загальним зонам, атріум, великій кількості світла і зелених насаджень», - розповідає керівник відділу торговельних площ компанії JLL в Україні Анна Чуботіна.
Серед останніх тенденцій - збільшення оглядовості вітрин, висота яких в деяких знакових об'єктах може досягати 5-7 метрів, нових електронних систем навігації та інфостієк.
Співвідношення орендних площ і загальних зон змінюється на користь останніх. Відвідувачі вибирають ті ТРЦ, де нарівні з високою якістю сервісу отримують емоції.
«У 2016 році очікується ротація з непрофесійних ТРЦ в професійні, розвиток tenant-mix з урахуванням очікувань покупців, посилення ролі маркетингу в розвитку ТРЦ, розширення форм і форматів представлених товарів і послуг, зростання рівня сервісу, удосконалення зон розваг і фуд-кортів, використання Гейміфікації», - вважає генеральний директор Arricano Real Estate plc Михайло Меркулов.
4. Нові формати
В умовах непростої фінансово-економічної ситуації девелопери і орендарі змушені шукати нові формати співпраці, вигідні обом сторонам і цікаві відвідувачам.
Вже стали звичними розважальні програми і фестивалі, що набирають популярність ярмарки всередині або на прилеглій до ТРЦ території.
«Одна з останніх тенденцій - це відкриття pop-up магазинів з метою дати можливість рітейлерам на умовах мінімальних вкладень спробувати ті чи інші лінійки продукції і протестувати, наскільки вони ефективні в тому чи іншому ТЦ», - розповідає Олександр Носаченко.
Ще один тренд - мультибрендові універмаги, об'єднані загальною концепцією. Поки що це, головним чином, одяг українських дизайнерів в універмагах NAMES'UA (ТРЦ «Проспект») і U Dress (ТРЦ Gulliver і ТРЦ Dream Town), КОКОН Space в Одесі.
В останні роки в світі набуває популярності концепція sharing economy - економіки загального користування. Суть її в створенні на порожніх площах торгових, бізнес-центрів, готелів коворкінг і хабів - офісних просторів, окремих робочих місць, які здаються подобово або погодинно, для індивідуальної роботи або проведення бізнес-заходів. У Києві вже з'явилися перші такі простори. Наприклад, коворкінг в офісному центрі Silver Breeze, де є як індивідуальні робочі місця, так і кімната для ділових переговорів. Кінотеатр «Оскар» в ТРЦ Gulliver поступово трансформується в Оскар HUB - тут проводяться семінари, бізнес-тренінги, презентації та прес-конференції.
Девелопери намагаються зробити свої об'єкти особливими, знайти власну «родзинку» - і цим привернути відвідувачів.
5. Ефективні рішення
На одне з перших місць в управлінні торговельними та офісними майданчиками виходить енергоефективність.
Так, переваги перед конкурентами мають офісні будівлі правильної форми, максимально ергономічні з точки зору зручності розміщення орендарів, розповідає Олександра Глобіна.
Все частіше використовуються сучасні інженерні системи: VRV системи кондиціонування, система рекуперації повітря, теплових насосів, LED-світильники, що дозволяють в значній мірі економити витрати орендарів на комунальні послуги, енергозберігаючі фасади, які перешкоджають тепловтратам взимку і сприяють утриманню холоду влітку.
Наприклад, при будівництві БЦ Gulliver - одного з найвищих будівель в Києві зі скла і бетону - використовували спеціальне енергозберігаюче скло, розповідає технічний директор комплексу Олександр Дрик. «Це склопакети, заповнені аргоном продовженої формули. Такі склопакети мають великий коефіцієнт збереження тепла в приміщенні».
Є велика кількість технологій, що дозволяють економити ресурси - від використання енергії вітру, до використання тепла із стічних вод. Так, в МФК Gulliver вже використовують припливно-витяжні установки, що дозволяють економити 15% енергії влітку і 25% взимку, швидкодіючі штори в паркінгу, за рахунок яких споживання газу для обігріву скоротилося на 20%. Найближчим часом тут планують встановити сонячні батареї для обігріву води, скоротивши споживання газу ще більше.
У ТРЦ Ocean Plaza, за словами директора з експлуатації та будівництва ТРЦ Дмитра Грільберга, планують зовсім відмовитися від використання газу за рахунок установки грунтових теплонасосів.
Термін окупності енергоефективних технологій, за словами Олександра Дрика, до 10 років. Але вони дозволяють знизити витрати не лише девелопера, а і орендарів, тим самим підвищуючи привабливість ТРЦ.
Схоже, 2016 рік стане ще одним роком орендаря. Саме в боротьбі за нього і проти вакантності девелоперам доведеться шукати нові якісні рішення.
