Укр
Eng
Ми поцікавилися у провідних фахівців ринку житлової нерухомості, які основні тренди були характерні для первинного ринку в 2015 році і яким, за їхніми прогнозами, буде 2016.
Курс на оптимізацію
У 2015 році в Києві почалося будівництво 34 нових проектів житлової нерухомості із загальною кількістю квартир понад 15 тисяч.
За даними Михайла Артюхова, ARPA Real Estate, близько 85% всіх пропозицій на первинному ринку зосереджено в бюджетних сегментах - комфорт, економ та економ-мінус. У цих сегментах вирішальним фактором для 70% покупців є ціна.
Михайло Артюхов відзначає і тенденцію зменшення площ квартир. За його словами, метраж в середньому скоротився на 10-30% з метою адаптації пропозиції під середній бюджет покупця. В окремих випадках корекція досягала 50%, але вже з можливістю «добрати» площу.
За словами експертів, в економ-класі найбільшим попитом користуються однокімнатні квартири площею 30-40 кв м і двокімнатні - до 60 кв м. У бізнес-класі більш затребувані три- і чотирикімнатні квартири - вони становлять 35% продажів.
У преміальному сегменті, розповідає Олег Перегінець, Kiev Standard, затребувані квартири площею 200-300 кв м з трьома-п'ятьма спальнями, розташуванням вікон на 2-3 сторони світу і виграшними видовими характеристиками. «Вибір поверху безпосередньо залежить від типу будинку і краєвиду. У будинках клубного типу, де висота будівлі не перевищує 9-ти поверхів, вибір в першу чергу падає на квартири на останніх поверхах. Якщо в комплексі не передбачені кращі планувальні рішення, покупець може об'єднати при покупці дві квартири на поверсі».
Однак, загальний тренд на ринку сьогодні - це оптимізація площ. «Він стосується у всіх класів житла, незалежно від районів, областей і навіть країн, - підкреслює Олеся Перчак, UDP. - Це глобальний тренд, який торкнувся і українського ринку».
Перерозподіл пропозиції
З огляду на запити покупців, девелопери переформатують і пропозиції.
У 2015 році пропозиції комфорт-класу вперше за тривалий час з'явилися в Печерському районі Києва. Крім того, відбулася корекція пропозиції по районам міста - якщо в 2014 році лідирували Дарницький, Деснянський і Голосіївський райони, то в 2015 - Дарницький, Подільський і Печерський.
У минулому році Подільський район став лідером за кількістю об'єктів масштабної квартальної забудови. Протягом року на одному тільки Виноградарі стартували будівництво та продаж відразу 3 житлових комплексів такого формату: ЖК «Крістер Град» (забудовник - ДБК-4), житловий квартал між вулицями Замковецької і Новомостицької ( «Київміськбуд») і Варшавський мікрорайон (Stolitsa Group).
Малогабаритні однокімнатні квартири і квартири-студії переважають не тільки в структурі попиту, а й пропозиції. Іноді доходить до того, що забудовники в сегменті економ-мінус пропонують покупцям квартири, площа яких ледь перевищує 20 кв м. Найчастіше це квартири з вільним плануванням, які покупцеві доведеться розділити на житлову і нежитлову зони на свій розсуд.
Ярослава Чапко, CDS відзначає скорочення частки двокімнатних квартир, які вважаються найбільш комфортними для життя. На її думку, якщо тенденція зменшення площ буде посилюватися, через кілька років ринок ризикує зіткнутися з проблемою дефіциту двокімнатних квартир.
За даними компанії UDP, близько 40% пропозиції на первинному ринку - це квартири з ремонтом.
«Покупці з більшою охотою купують готовий продукт і віддають перевагу об'єктам з ремонтом» - підтверджує Михайло Артюхов.
На думку Олесі Перчак, стосується це переважно економ-житла: «Покупці нерухомості економ-класу зацікавлені в такому продукті більше, ніж бізнес- і еліт-нерухомості».
У Олега Перегінця - інша думка. За його словами, в преміум-класі квартири з ремонтом теж затребувані, проте покупців зупиняє вартість таких квартир - вона істотно завищена: «Оцінивши свої можливості, клієнт віддає перевагу пропозиції без обробки».
Як змінювалися ціни
За даними ЛУН.ua, середня гривнева ціна квадратного метра на первинному ринку в 2015 році зросла на 36,4%, з 16 500 до 22 500 грн.
«У 2015 ціни на квадратні метри в проектах економ - і комфорт-класу зросли в гривні на 35%, в доларовому еквіваленті «просіли» в середньому на 10%», - уточнює Олеся Перчак. - «Стабільніше всього було в проектах еліт-класу. Тут коливань цін на квадратні метри практично не було».
Цю тенденцію підтверджує і Олег Перегінець. «У 2015 році ціни змінювалися вже в момент угоди, коли девелопери надають дисконт при наявності реального клієнта. Розмір знижки доходив до 25%, залежно від типу і розміру квартири».
Влітку 2015 року одержати дисконт в 15-25% могли покупці не тільки елітного, а й економ-житла. Знижки доходили до 40% - як в будинках на початкових стадіях будівництва, так і в уже побудованих. Лише мала частина будівельних компаній дозволила собі не знижувати ціни або пропонувати покупцеві стандартну знижку 5%.
Проте, результати року для первинного ринку виглядають не дуже оптимістично. За даними ARPA Real Estate, в 2015 році на первинному ринку було укладено 4140 угод - це більш ніж в 2 рази менше показника 2014 року і, що примітно, майже в 4 рази менше показника 2013.
Кількість угод на вторинному ринку майже дорівнює первинному, хоча в 2014 році на первинному ринку було укладено на 53% більше угод. Частка інвестиційних угод і зовсім впала до 10%. За словами фахівців, основна маса покупців - це люди, які розглядають покупку з метою особистого використання.
Преміальний сегмент продемонстрував велику стабільність і за обсягами продажів. «У преміум-сегменті в місяць проходить 5-7 угод купівлі-продажу. 2014 рік був самим тихим роком, кількість угод не перевищувало 5-ти на місяць», - розповідає Олег Перегінець. - «Показники 2013 року були істотно активніше, щомісяця на ринку продажів новобудов в преміум-сегменті продавалося понад 10-ти об'єктів».
Що очікувати в 2016
Експерти впевнені, що незважаючи на кризу, ринок первинної нерухомості в 2016 році продовжить поповнюватися новими об'єктами. Багато проектів, реалізація яких почалася в 2015 році, мають кілька черг будівництва, їх завершення заплановано на 2017-2018 роки.
В цілому, в 2016 році істотних змін на ринку первинної житлової нерухомості не очікується. Ціни, швидше за все, продовжать рости. Наскільки - експертам відповісти важко. Все буде залежати від курсу долара, до якого ринок все ще міцно прив'язаний. Навіть при стабільному курсі підвищення цін не виключено.
«За останні два роки курс долара виріс в три рази, а вартість нерухомості - в півтора», - констатує Михайло Артюхов.
Швидше за все, девелопери постараються компенсувати цю різницю, поступово підвищуючи ціни.
«У доларовому еквіваленті в хороших ліквідних проектах в 2016 ціна може вирости до 7%, в гривневому еквіваленті - швидше за все, буде підвищення до 30%», - прогнозує Олеся Перчак.
І тільки в преміум-сегменті істотних змін цін не передбачається.
