Обвал цін на нафту і світовий ринок нерухомості

До обвалу цін на нафту інвестори з країн Близького Сходу були найбільшими учасниками світових ринків капіталу. Незважаючи на інтерес до всіх типів активів, їх зацікавленість в ринку нерухомості залишалася високою. Особливо вона виявлялася щодо традиційно стабільної нерухомості в Європі і США.

У 2014 році близькосхідні інвестори вклали в світовий ринок нерухомості в цілому 14,1 млрд доларів. Головним регіональним лідером за обсягом інвестицій став Катар - громадяни цієї країни вклали в світові ринки нерухомості в цілому 4,9 млрд доларів. У першій половині 2015 року кількість таких капіталовкладень зросла вже до 5,24 млрд доларів. Згідно з прогнозами аналітиків, прямі інвестиції в зарубіжну нерухомість з країн Близького Сходу щороку становитимуть близько 15 млрд доларів.

У період з січня по вересень 2015 року державними інвестиційними фондами Близького Сходу було укладено 38 угод з нерухомістю за кордоном. Загальна сума цих угод склала 6,5 млрд доларів. Аж до осені 2015 довгострокові інвестиції в світовий ринок нерухомості з боку вихідців з країн Близького Сходу були стійкою позитивною тенденцією.

З різким падінням цін на нафту тренд дещо змінився. Ціни на нафту почали падати ще в середині 2014 року, але пік коливань настав взимку 2015 року, коли ціни досягли найнижчої за останні 13 років позначки. У 2015 році Саудівська Аравія оголосила про дефіцит держбюджету в 98 млрд доларів, а уряди країн Перської затоки зіткнулися з такою ж проблемою.

Незважаючи на відчутний удар, бюджети країн аж ніяк не спорожніли. Регіональна влада адаптувалася до ситуації за рахунок диверсифікації економіки і захисту капіталу, що залишився за рахунок інвестицій у відносно безпечні галузі, в тому числі і в нерухомість.

Катарські інвестори проявили винахідливість і активність щодо диверсифікації економічних ризиків і глобальних інвестицій. Державні інвестиційні фонди Катару і великі інвестори залишаються активними на світовому ринку нерухомості, так само поводяться і багато дрібних гравців ринку.

Як інвестори з Катару вибирають об'єкти для інвестицій

Компанія Naseba проводила великі дослідження катарського ринку протягом двох років і встановила ряд особливостей інвесторів Катару. В ході дослідження чітко виділяються представники королівських родин, бізнес-династій і високопоставлених осіб.

Правлячі династії

Королівські сім'ї Катару часто консультуються у досвідчених банкірів і керуючих бізнесом. Володіючи власним капіталом в кілька мільярдів доларів, вони також мають доступ до бюджетного фінансування. Інвестори цієї групи віддають перевагу інвестиційним пакетам вартістю понад 100 млн доларів. В основному капіталовкладення зосереджені на 5-зіркову високоприбуткову нерухомість у великих містах і фінансуються за рахунок власних коштів підприємств. У випадках, коли королівські сім'ї інвестують в нерухомість, команда консультантів оцінює кожну можливість. Інвестиційні процедури часто проходять у форматі особистих зустрічей з власниками або їх представниками для обговорення пропозиції та завершення угоди після досягнутої угоди. Засоби для інвестицій доступні завжди, при цьому, між початком пошуку об'єкта для вкладень до укладення угоди проходить від одного до трьох місяців.

Сімейний бізнес

Сімейний бізнес зазвичай добре організований, а за прийняття рішень з питань інвестицій відповідають фахівці в даній сфері. Проте, остаточне рішення приймається членами сім'ї. Чиста вартість активів, як правило, становить близько 500 млн доларів, розмір інвестиційного портфеля - від 100 млн доларів.

Одне з основних напрямків - елітна нерухомість в мегаполісах, в яку інвестують за рахунок власних коштів або, в разі необхідності, банківських кредитів. Коли інвестує сімейний бізнес, його активи перевіряються інвестиційним комітетом. Після завершення перевірки глава сім'ї отримує рекомендації про продовження перевірки та подальших переговорах. Термін від початку пошуку до оформлення угоди коливається від 3 до 6 місяців.

Приватні інвестори

Найбільші приватні інвестори володіють активами від 200 млн доларів, а їх інвестиційні портфелі становлять від 40 млн доларів. Вони практикують як самофінансування так і зовнішнє фінансування. Інвестиційні рішення ґрунтуються виключно на користь таких осіб. Якщо можливість інвестувати в нерухомість їм цікава, а інвестиційний пакет є прийнятним, після оцінки третьою стороною і обговорення, рішення приймається швидко.

Інвестиційні компанії

Джерелом фінансування інвестиційних компаній можуть бути самі компанії або сторонні організації. Їх повноваження визначаються в залежності від потреб компанії і приватних клієнтів. Розмір грошового фонду - від 100 млн доларів, інвестиційний портфель - від 20 млн доларів. Середній термін інвестування - 5 і більше років, а рішення про інвестування ґрунтуються на рекомендаціях членів ради і відповідних комітетів. Інвестиційні компанії здійснюють комплексну юридичну оцінку і проводять необхідні переговори, а термін від початку пошуку об'єкту інвестування до вкладення грошових коштів становить від трьох місяців до року.

Топ об'єктів для інвестицій

Залежно від типу активів, інвестори зацікавлені в одному з трьох типів нерухомості в Європі і Скандинавії: комерційної, готельної та житлової.

У сегменті комерційної нерухомості інвестори Катару віддають перевагу нерухомості з одним номінальним орендарем, довгостроковою орендою від 12 років і більше і можливістю продовження оренди. Оптимальний інвестиційний портфель для таких інвесторів - 50-75 млн доларів з можливістю спільного інвестування. Період очікування прибутку і доходів від капіталу для них становить від трьох до п'яти років володіння активами. Очікувана внутрішня ставка прибутковості - 10%, з яких 8% - це грошові надходження, які розподіляються щоквартально.

Основним для катарських інвесторів є готельний сектор, зокрема, готелі та рекреаційні комплекси класу «люкс» в таких мегаполісах, як Париж, Рим, Лондон, Мадрид, Франкфурт, Осло і Стокгольм. В ідеалі, це 5-зіркова нерухомість, яка включає як мінімум 150 номерів. Розмір кредитного портфеля - від 100 млн доларів і вище. Інвестори Катару воліють виступати єдиними власниками дохідної нерухомості.

Житлова нерухомість США і Європи також представляє великий інтерес для катарських інвесторів. Їм цікаві дорогі багатоквартирні будинки, квартири, вілли і замки з можливістю оновлення самої нерухомості і підвищення орендної ставки. Інвестори вважають за краще одноосібно володіти нерухомість і розраховують на прибутковість понад 6,5%. Використання позикових коштів вони вважають прийнятним, а управління нерухомістю зазвичай доручають спеціалізованим компаніям.

Джерело: Global Real Estate Experts

Автор: Sarvar Khamidov

Переклад: URE Club