Укр
Eng
В течение 3-го квартала 2014 года в столице Украины было введено лишь 5,3 тыс. кв. м качественных офисных площадей, что в 3,8 раз уступает показателю аналогичного периода прошлого года (20 тыс. кв. м), свидетельствуют данные JLL. В то же время в целом за три квартала на рынок Киева вышло 111,2 тыс. кв. м офисов, что лишь на 6% ниже результата января-сентября 2013 года. Таким образом, на конец 3-го квартала объем рынка качественной офисной недвижимости Киева составил 1,78 млн кв. м.
Все предложение, вышедшее на рынок в минувшем квартале, было представлено Классом В, а именно: бизнес-центрами DemievSky (арендуемая площадь – 3,7 тыс. кв. м) и «Интеллект» (1,6 тыс. кв. м).
По словам Александры Глобиной, Руководителя отдела офисных площадей компании JLL в Украине, «с учетом проектов, ввод которых запланирован на 4-й квартал, в целом за 2014 год рынок офисов Киева увеличится на 116,5 тыс. кв. м (снижение на 15% к прошлому году). В то же время, по нашим данным, результат 2015 года может оказаться вдвое ниже – к вводу заявлено около 54 тыс. кв. м. Отметим, что объем ввода качественной офисной недвижимости в Киеве постепенно сокращается, начиная с 2011 года, что объясняется снижающимися темпами экономического развития и уже наблюдающимся высоким уровнем вакантных площадей».
| Динамика ввода офисных площадей в Киеве |
 |
| Источник: JLL |
Объем чистого поглощения в 3-м квартале 2014 года составил 4,6 тыс. кв. м, что соответствует результату прошлого квартала и в 3,7 раз меньше показателя аналогичного периода 2013 года. При этом мы видим серьезное превышение объема сделок над объемами чистого поглощения, что характерно для рынка в условиях трансформации. В настоящий момент бóльшая часть сделок связана с продлением договоров аренды и переездами компаний, а не с расширением деятельности или появлением новых игроков на рынке», - комментирует Александра Глобина.
В структуре спроса превалируют производственные компании (37% от спроса 3-го квартала), игроки IT-сектора (27%) и сферы бизнес-услуг (21%).
| Структура спроса по типам арендаторов в 3-м квартале 2014 года |
 |
| Источник: JLL |
Как следствие низкого объема ввода и аналогичного уровня чистого поглощения, доля свободных площадей в бизнес-центрах Киева за прошедший квартал практически не изменилась, снизившись на 0,1 п.п., и составила 22,5%. В течение 3-го квартала вакантность в Классе А уменьшалась в ЦДР и на Правом берегу, тогда как на Подоле показатель увеличился. В целом по рынку в Классе В доля свободных помещений осталась стабильной – 19,4%. В Классе В эксперты JLL наблюдали снижение уровня вакантных площадей на Правом берегу и небольшой рост вакансии на других субрынках.
| Доля свободных площадей по субрынкам Киева | |||
| Субрынок | Класс А | Класс В | Всего |
| ЦДР | 28,6% | 10,3% | 18,8% |
| Подол | 15,6% | 22,1% | 21,4% |
| Правый Берег | 40,1% | 20,8% | 24,4% |
| Левый Берег | - | 25,4% | 25,4% |
| Киев в целом | 32,4% | 19,4% | 22,5% |
| Источник: JLL | |||
По прогнозам JLL, уровень вакантности до конца 2014 году продолжит незначительно снижаться за счет превышения уровня поглощения над уровнем ввода.
Максимальная ставка аренды на рынке офисной недвижимости сократилась в 3-м квартале 2014 с 396 до 370 долл. за кв. м в год (31 долл. за кв. м в мес.), что связано с низким уровнем спроса на офисные помещения в Классе А. Большинство сделок, закрытых в прошедшем квартале Классе А, были начаты задолго до макроэкономической и политической нестабильности в стране.
|
Динамика максимальной базовой ставки аренды* |
 |
|
*Ставки указаны без НДС и операционных расходов |
| Источник: JLL |
«Мы не ожидаем дальнейшего существенного снижения максимальной арендной ставки в краткосрочной перспективе. В настоящий момент девелоперы пересмотрели свои финансовые ориентиры и запрашиваемый уровень ставок близок к цене спроса, - отмечает Александра Глобина. – Фактором сдерживания спроса является не столько уровень ставок, сколько общая макроэкономическая и политическая неопределенность в стране, в результате чего компании откладывают утверждение стратегических планов до более благоприятных времен».
Ссылки по теме
Киевские бизнес-центры получили новую классификацию | 10.10.2014
Новая классификация офисной недвижимости Киева должна стать ориентиром для девелоперов — эксперты | 20.10.2014
