Укр
Eng
1 липня відбулося засідання Комітету з питань права URE Club. Предметом обговорення стали два законопроекти, що стосуються містобудівної діяльності, та продовження роботи над концепцією законодавства, що регулює «перший крок» в угодах з нерухомістю. Участь у засіданні взяли члени комітету та учасники Українського клубу нерухомості, профільні юристи, а також представники Офісу ефективного регулювання (BRDO).
Нещодавно на розгляд Верховної Ради України подано 2 законопроекти щодо зміни принципів регулювання містобудівної діяльності, діаметрально протилежні один одному. Це законопроект № 4187 «Про внесення змін до деяких законів України щодо вдосконалення державного регулювання процесу будівництва», розроблений BRDO, та законопроект №4733-1 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення містобудівної діяльності», поданий групою депутатів на чолі з Дмитром Андрієвським.
Основна відмінність законопроектів стосується системи одержання дозволів на будівництво. Законопроект № 4187 пропонує подальшу лібералізацію шляхом скасування реєстрації декларації про початок будівельних робіт об’єктів I-III категорій складності. Натомість, законопроект №4733-1 пропонує для об’єктів третьої категорії складності замінити декларативний принцип дозвільним. Зробити це передбачається шляхом маніпуляції із заміни п’яти існуючих категорій складності трьома класами наслідків. При цьому на об’єкти, які зараз відносяться до третьої категорії й потребують лише декларації про початок будівельних робіт, пропонують поширити другу категорію класу наслідків (СС2), яка передбачатиме отримання дозволів.
На думку учасників засідання, ініціатива, що втілена в законопроекті №4733-1, не лише перекреслює всі позитивні зміни від дерегуляції, впроваджені Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» з 2011 року, а й створює додаткові шляхи для корупції у будівельній сфері через видачу дозволів.
Втім, присутні на засідання члени Українського клубу нерухомості підкреслили, що поряд з необхідністю подальшої дерегуляції, проблема масових зловживань у будівельній галузі потребує негайного вирішення. Проблема зумовлена тим, що окремі недобросовісні забудовники декларують третю категорію складності, а будуть об’єкти п’ятої категорії. У країнах Європи основною гарантією якості будівництва є репутація забудовника. Україні до цього поки що далеко, й зміни до містобудівного законодавства повинні здійснюватися з урахуванням цього чинника та дотриманням балансу між дерегуляцією й посиленням відповідальності девелоперів за недотримання будівельних норм та стандартів.
Співголова Комітету з питань права, партнер ЮК «КПД Консалтинг» Владислав Кисіль відзначив: «Наразі спостерігаємо різновекторні тенденції у спробах змінити дозвільну систему у будівництві. З одного боку, бачимо прагнення подальшого вдосконалення системи та зниження корупційного навантаження у проекті № 4187, розробленому за участі фахівців BRDO; з іншого боку – не можемо бути задоволені черговою спробою законопроекту №4733-1 пана Андрієвського перекреслити ідеї дерегуляції. Адже запропонований ним проект зобов’язує замовників будівництва об’єктів ІІІ категорії складності отримувати дозволи та сертифікати замість декларацій, повертає обов’язкову експертизу проектної документації, ліцензій на будівництво цієї категорії об’єктів. За влучним висловом одного з колег – це «повзуча контрреволюція» у регулюванні будівництва, що не сприятиме розквіту важливої для національної економіки галузі».
Щодо концепції «першого кроку» в угодах з нерухомістю думки учасників засідання одностайні: за умов, в яких сьогодні працює ринок нерухомості, така концепція необхідна. Співголови Комітету Владислав Кисіль та Олег Бойчук підкреслили, що нотаріуси сьогодні вже мають такий інструмент як депозит нотаріуса, який, на жаль, не працює. Потребує врегулювання питання оподаткування доходів нотаріуса: щоб він безперешкодно міг виконувати функцію агента між продавцем та покупцем, зберігаючи на своєму рахунку кошти до завершення переходу права власності, гроші на депозиті нотаріуса не повинні оподатковуватися як його прибуток. Крім того, врегулювання потребує питання страхування депозиту.
Окрім нотаріуса, агентом, якому передаються кошти на час, поки триває виконання угоди, може виступати банк.
За словами співголови Комітету URE Club з питань права, партнера ЮБ «ЄПАП Україна» Олега Бойчука, деякі банки на сьогоднішній день вже надають послугу «ескроу-агента», що забезпечує розрахунки між сторонами угоди, однак повноцінного ринку таких послуг не існує з огляду відсутність чіткого регулювання, а також жорсткі комерційні та інші умови, що ставляться банками через це. Врегулювання цього питання на рівні нотаріусів надасть ринку базовий доступний інструмент безпечних розрахунків, сприятиме застосуванню в Україні найкращих практик розрахунків, та в результаті може дати поштовх для остаточного запровадження механізму ескроу на банківському рівні.
У цьому питанні Комітетом з питань права було прийняте рішення про необхідність доопрацювання концепції «першого кроку» в угодах з нерухомістю до кінця літа поточного року.
