Какими будут тренды рынка недвижимости в 2018 году?

Конец года — время подводить итоги и определять векторы развития рынка на год наступающий. URE Club попросила сделать свои прогнозы и назвать тренды отрасли-2018 победителей ежегодной премии в области недвижимости стран Восточной Европы EE Project Awards 2017 — экспертов ведущих консалтинговых компаний украинского рынка.

Рынок ритейла

Учитывая весьма сдержанные прогнозы дальнейшего роста, как комментирует ситуацию в ритейле Вадим Непоседов, Президент и основатель компании UTG, большинство участников рынка коммерческой недвижимости по-прежнему будут осторожно относиться к возможностям инвестирования и развития новых масштабных проектов.

«2018 станет годом перехода рынка к открытию ТРЦ площадью до 25 тыс. кв.м, а также массовой реконцепции объектов, срок работы которых насчитывает более 8 лет.

Кроме того, деятельность девелоперов будет сосредоточена на уже существующих активах и направлена на завершение строительства масштабных торговых комплексов», — Вадим Непоседов, UTG.

Эту тенденцию отмечает и Дмитрий Гавриленко, руководитель офиса компании JLL в Украине, добавляя, что с учетом ограниченного нового предложения и стабильного возрастания спроса со стороны торговых операторов в 2018 году ожидается повышение арендных ставок не менее чем на 10%.

В то же время, по прогнозам Дмитрия Гавриленко собственники действующих торговых центров продолжат усиление tenant-mix путем расширения представленности более узнаваемых и востребованных брендов и сокращения слабых и малоизвестных торговых марок в своих объектах.

Другое мнение высказал Ник Коттон, управляющий директор Cushman & Wakefield в Украине. Эксперт считает, что несмотря на стабилизацию и развитие рынка торговой недвижимости, вывод новых объектов вряд ли приведет к росту арендных ставок, при этом заполняемость будет оставаться на высоком уровне в качественных торговых центрах.

Дмитрий Гавриленко также напомнил, что в 2018 году на рынок будут заходить новые торговые операторы. «В частности, ожидается открытие крупных универмагов турецких (DeFacto, Koton) и шведского (H&M) ритейлеров. После чего мы ожидаем информацию и от других ритейлеров, которые давно присматриваются к рынку Украины, однако в периоды нестабильности откладывали открытие своих магазинов. Также будут продолжать экспансию присутствующие на украинском рынке операторы, в том числе за счет развития новых брендов», — отмечает эксперт.

Тренд по расширению доли операторов общественного питания и развлечений в торгово-развлекательных центрах будет нарастать. Согласно исследованиям, такой подход положительно влияет на зону охвата, продолжительность и частоту визитов.

Рынок офисной недвижимости

Что касается офисного сегмента, то, по прогнозам Дмитрия Гавриленко, при условии сохранения положительной динамики макроэкономических показателей в 2018 году данный рынок продолжит восстановление, а потому эксперты JLL в Украине ожидают постепенного повышения арендных ставок. Уровень вакантности же, в связи с низкими объемами ввода и стабильным спросом на офисные помещения, продолжит снижаться.

По словам Ника Коттона, Cushman & Wakefield в Украине, «С точки зрения аренды, рынок офисной и, скорее всего, логистической недвижимости продемонстрируют уменьшение вакантности, что приведет к повышению арендных ставок».

Эксперт также отмечает, что с точки зрения девелопмента, сдача в эксплуатацию объектов офисной и логистической недвижимости останется номинальной, несмотря на стремительное падение вакантности, в то время как ввод торговой недвижимости окажется на достаточно высоком уровне.

«На данный момент столичный рынок довольно насыщен, — добавляет Дмитрий Гавриленко. — Поэтому в будущем году будут активно развиваться рынки регионов, в частности Львова, Харькова и Днепра». Также продолжит развиваться IT сектор, сохраняя за собой лидирующие позиции по объемам поглощения.

Перспективы инвестиций

Оценивая перспективы, эксперты единогласно прогнозируют повышение активности на инвестиционном рынке. «Повышение инвестиционной активности, — как отмечает Ник Коттон, Cushman & Wakefield в Украине, — будет зависеть от общей экономической стабильности, при этом спрос будет в основном представлен внутренними инвесторами и сосредоточен в сегменте со стоимостью активов до $50 млн».

На рынке, по информации JLL в Украине, ожидается закрытие сделок по приобретению объектов недвижимости, которые были начаты в уходящем году. Основными игроками на рынке будут продолжать оставаться банки в роли продавцов и локальные девелоперы и инвестиционные группы как покупатели.

Дмитрий Гавриленко, JLL Ukraine, считает, что «основным драйвером сделок для локальных игроков будет необходимость вложения капитала, аккумулированного за период «простоя» рынка от действующих объектов и/или других бизнесов».

Также значительная часть сделок может быть закрыта в рамках приобретения коммерческих объектов для собственного пользования.

Эксперт также прогнозирует увеличение количества иностранных институциональных инвесторов, которые более пристально будут анализировать инвестиционные опции, но вероятность закрытия ими сделок низкая. «Основная причина — высокий уровень политических и экономических рисков, а также отсутствие четких индикаторов/предпосылок для роста экономики. Иностранный капитал будет присутствовать на рынке в виде частных оппортунистических инвестиций объемом приблизительно до $5 млн», — аргументирует Дмитрий.