Як правильно вибрати локацію в торговому центрі

Девелопери торгових центрів зазвичай вибирають локацію об'єктів виходячи зі зручності доступу до них потенційних покупців. Але як не помилитися з вибором локації всередині ТРЦ? Про особливості вибору локації - в матеріалі Entrepreneur.

Як девелопери оцінюють рітейлера

Девелопери та власники торгових центрів шукають успішних рітейлерів. Тому при відкритті першого магазину можуть виникнути проблеми. Орендарю доводиться доводити девелоперу свою фінансову стабільність, досвід, потенційну успішність магазину і його здатність поліпшити склад орендарів. Чи зможе невеликий ритейлер потрапити в конкретний торговий центр, залежить від попиту на його товар і системи маркетингу. Наприклад, невеликому ТРЦ потрібен тільки один дитячий магазин взуття, тоді як в регіональному можна відкрити два і більше.

У світовій практиці для ефективного управління фінансами ТРЦ девелоперу потрібно підбирати кредитоспроможних орендарів. Тому перевага віддається високобюджетним міжнародним торговельним мережам, хоча і локальний фінансово стабільний ритейлер, що розуміє особливості ринку, також може потрапити в бажаний торговий центр.

Витрати

При виборі локації ТРЦ важливо відповісти на наступні питання: чи є місцеві жителі цільовою аудиторією? Чи буде забезпечений гідний обсяг продажів? Наскільки вигідний даний ТРЦ? Чи достатньо бренд привабливий для його відвідувачів? Наскільки він конкурентоспроможний? На яку площу може розраховувати?

Природно, чим більше квадратних метрів, тим вище ціна оренди, тому багато хто з рітейлерів вимушені переглядати початкові запити. Ціна оренди зазвичай висока і, щоб отримати бажаний прибуток, простір повинен використовуватися ефективно. Для цього необхідні відповідний інтер'єр, офісна частина і, можливо, територія для отримання / відвантаження товарів. Необхідно враховувати можливе розширення торгової площі в майбутньому.

Неймовірно важлива локація всередині торгового центру. Чи буде магазин розташовуватися в ряду з основним потоком покупців? Як на рівень продажів вплинуть сусідні магазини?

Необхідно прорахувати і реальну вартість оренди. У більшості ТРЦ орендна плата прораховується з урахуванням прибутку орендаря. Окремо може стягуватися плата за технічне забезпечення місць загального користування. Орендар повинен враховувати всі фактори для оцінки своїх можливостей і розуміти, чи зможе обсяг продажів покривати витрати за вигідне місце розташування?

Потрібно пам'ятати і про витрати на дизайн і роботу з інтер'єром магазину, установку освітлення, стелажів, фарбування, покриття для підлоги, встановлення систем обігріву і охолодження.

Особливості оренди

Близько 80% (1,800) невеликих і регіональних торгових центрів США мають ряд тимчасових орендарів, включаючи кіоски та торгові розкладки, які залучаються девелопером в основному для яскравості, різноманітності і, як наслідок, збільшення доходів. Дрібні підприємці, в свою чергу, можуть розміщувати свої торгові точки в місцях інтенсивного трафіку з мінімальними витратами зі свого боку. Деякі з них працюють сезонно, хтось залишається на постійній основі.

Сума оренди звичайної торгової площі приблизно в чотири рази вище, ніж оренда тимчасової площі невеликим рітейлером. Можна купити невеликий торговельний візок або орендувати його. Багато підприємців використовують візки і кіоски як недорогий спосіб почати бізнес або підтримати вже існуючий. Такий вид торгівлі популярний серед торговців біжутерією, гравірованими виробами, недорогими парфумами, аксесуарами для волосся і т.д. Хтось використовує візки для перевірки власного бізнес-потенціалу, а хтось заробляє понад мільйон доларів на відкритті декількох подібних точок в різних ТРЦ.

Так, в Mall of America в Міннесоті близько 100 тимчасових орендарів приваблюють 40 мільйонів відвідувачів на рік.

Завжди можна домовитися

Після прийняття рішення про локації і розміри орендованої площі саме час проконсультуватися з юристом, щоб врахувати найбільш важливі нюанси: дату відкриття, які інноваційні рішення готовий оплатити орендодавець, які послуги він зобов'язаний надати, відповідальність сторін, а також продовження і припинення терміну оренди. Як тільки загальні домовленості досягнуті, адвокат зобов'язаний простежити, щоб зобов'язання сторін були задокументовані належним чином.

Торгові площі зазвичай орендуються на основі так званої «чистої орендної ставки», маючи на увазі, що вам надається основний набір послуг. Якщо ж орендодавець прив'язаний до механічних систем будівлі, орендар додатково оплачує опалення і вентиляцію.

До того ж не завадить підстрахувати себе обмежувальними зобов'язаннями, щоб орендодавець не мав права здавати в оренду сусідні площі можливим конкурентам. Площа охоплення таких домовленостей залежить від типу локації і може істотно коливатися.

Додаткова плата в ТРЦ зазвичай стягується за технічне обслуговування приміщень загального користування та рекламні послуги. Заздалегідь варто уточнити, які додаткові витрати планує орендодавець на ремонтні роботи. Вони можуть помітно впливати на рішення молодого бізнесу. Вимоги щодо часу і дати відкриття, обмеження щодо парковки, участь в заходах, подарункові сертифікати та програми лояльності, а також зовнішній вигляд вітрин можуть не відповідати бізнес-плану або можливостям орендаря. Ці чинники теж обов'язково потрібно враховувати при підписанні договору оренди.

Джерело: Entrepreneur

Переклад: URE Club