Чи варто очікувати буму «зеленого» будівництва в Україні?

Тільки за останні півроку два офісних центри були сертифіковані за системою BREEAM. Це БЦ ASTARTA в Києві та «Оптима-плаза» у Львові. Крім того, під час UREC Innovation Conference 2016, яка пройшла в жовтні, представники компанії Signature Management розповіли про плани сертифікувати по BREEAM житлово-офісний комплекс Signature на Печерську, уточнивши, що це буде перший «зелений» об'єкт в сфері житлового будівництва.

Конкурентна перевага

Ріст популярності зелених технологій серед девелоперів має ряд причин. Перш за все, це світовий тренд, і для іноземного інвестора наявність міжнародного сертифіката може стати ключовим у прийнятті рішення про покупку об'єкта.

По-друге, підвищення вартості комунальних послуг сформувало запит з боку орендарів на зниження комунальних витрат без шкоди для комфорту. Екологічний сертифікат передбачає поліпшені характеристики енергоефективності та зменшення витрат на експлуатацію. Наприклад, споживання енергоносіїв в БЦ «Оптіма-плаза» на 40% менше, ніж в середньому по Львову.

Нарешті, наявність екологічного сертифікату – це конкурентна перевага для іноземних компаній при виборі ними офісу для оренди. «BREEAM є необхідним вимогам для офісів багатьох міжнародних компаній, які відповідально ставляться до екології. Наявність відповідного сертифіката у БЦ – для них вагомий аргумент», – пояснює Іван Пуголовкін, БЦ ASTARTA.

Особливо така перевага актуальна в період кризи, коли пропозиція перевищує попит, уточнює Максим Заїка, Delta Projektconsult. Крім того, за його словами, «зелений сертифікат» – це міжнародний знак якості проекту і плюс для іміджу інвестора й девелопера.

Експерти відзначають: що раніше девелопер почне застосовувати в проекті стандарти «зеленого» будівництва, тим менше будуть додаткові витрати на проект і тим простіше буде їх впровадити.

«Вартість процедури сертифікації у оцінювача JLL склала 97 тисяч доларів», - розповідає Іван Пуголовкін, додаючи, що додаткові витрати на впровадження технологій для відповідності стандартам BREEAM в БЦ ASTARTA були незначними, оскільки проект спочатку будувався з урахуванням найсучасніших і екологічних технологій.

Володимир Бандура, Signature Management, також підкреслює, що проект Signature спочатку проектувався у відповідності з сучасними еко-стандартами: «Ми спочатку готували проект певного рівня, а тому відразу включали всі сучасні проектні та інженерні рішення», - пояснює він. - Сама ж сертифікація, а також необхідний енергоаудит обійдеться нам в 60-65 тисяч євро».

Як вибрати систему сертифікації

Українські девелопери віддають перевагу екологічному сертифікату BREEAM, хоча систем сертифікації в світі існує безліч. Не поступається за популярністю американська система LEED, по якій в Києві, зокрема, сертифікований бізнес-центр «Торонто».

Крім них є ще німецька система DGNB, французька HQE, австралійська GreenStar і інші. «Спочатку кожна система була створена, виходячи з контексту своєї країни і викликів, які були для неї найбільш доречними», - пояснює Максим Заїка. Згодом вони стали більш універсальними, що дозволило багатьом країнам не винаходити свою систему, а взяти за основу одну зі світових і адаптувати її. Наприклад, Нідерданди вибрали систему BREEAM і на її основі створили національний стандарт BREEAM-NL, а Італія – LEED і розробила для себе LEED Italia. «У підсумку всі системи націлені на рішення однакових проблем, пов'язаних з впливом будівель на навколишнє середовище, і більшість критеріїв оцінки в цих системах схожі», – резюмує експерт. – «При цьому в кожній також є критерії, яких немає в іншій і навпаки».

Для BREEAM – найпершої системи зеленої сертифікації – характерний більш загальний підхід до оцінки стійкості будівлі. LEED робить акцент на енергоефективність і на якість внутрішнього мікроклімату приміщень. А в системі DGNB, додає Максим Кривошеєв, MEP Engineering, є оцінка економічних аспектів проекту і «зелених» рішень, чого менше або зовсім немає в інших системах.

Залежно від обраної системи відрізняється й підхід до сертифікації. Наприклад, при сертифікації за BREEAM аудитор з відповідною ліцензією виставляє проекту певну кількість балів, але консультувати девелопера він не може. «Тому при сертифікації проектів за британською системою бажано мати проектну команду, яка зможе вивчити систему і самостійно з нею працювати», - уточнює Максим Заїка. У LEED дещо інша система: акредитований фахівець може консультувати девелопера, як отримати бажану кількість балів, він же подає проект на розгляд Американської ради з зеленого будівництва, який оцінює проект і виставляє йому ту чи іншу кількість балів.

Тільки для комерційної нерухомості

Житлові будинки отримують екологічні сертифікати значно рідше, ніж комерційні. Комерційні об'єкти девелопер може контролювати постійно, в той час як в житлової нерухомості кінцеві споживачі мають істотний вплив на облаштування квадратних метрів, і змусити їх виконувати вимоги сертифікату вкрай важко. Серед сертифікованих житлових об'єктів на Заході переважають студентське житло і прибуткові будинки - об'єкти з апартаментами для здачі в оренду, розповідає Максим Заїка. Але в Україні ці сегменти залишаються нерозвиненими.

Стосовно того, чи варто очікувати в найближчому майбутньому масової сертифікації об'єктів нерухомості за BREEAM, LEED та іншим системам, думки експертів неоднозначні. У житловому будівництві масової сертифікації точно чекати не доводиться. «Не бачу девелоперів, які б розуміли, що їм це потрібно», - каже Максим Кривошеєв, але уточнює, що можливе отримання сертифікатів окремими проектами в преміум-сегменті. У той же час, в сфері комерційної нерухомості еко-сертифікація цілком може стати трендом. «Це питання часу», - запевняє Максим Заїка.