Віталій Бойко: Сьогодні в Україні ідеальна ситуація для створення краудфандінгових платформ

Ми відкриваємо нову рубрику - інтерв'ю з учасниками URE Club. Першим на наші запитання погодився відповісти один з провідних експертів ринку нерухомості, засновник і керівник консалтингової компанії Urban Experts Віталій Бойко.

- Віталію, розкажіть, чому ви вирішили продати свою частку в Українській торговельній гільдії і створити власну компанію?

- Я дуже довго до цього готувався. Молодшим партнером UTG я став після того, як був директором філії великої компанії Palma Group S.A., а до цього у мене був свій бізнес у Миколаєві. У мене є така риса характеру: якщо я щось роблю сам, я за це відповідаю, якщо з кимось - завжди можна сказати «ми ж разом це робили». Якраз така ситуація склалася в КІА: там дуже багато рішень приймалися демократично, голосуванням - коли в цьому голосуванні брав участь абсолютно випадковий склад людей, кожен з яких мав однакове право голосу. Але, незважаючи на революційність КІА і гігантський ентузіазм, бажаючих голосувати й заперечувати було багато, а тих, хто був готовий це реалізовувати, - мало.

Іноді, для ефективних дій потрібно, щоб всю відповідальність на себе брала одна людина. Я зрозумів, що за все повинен відповідати сам. Це буде кращою мотивацією. З іншого боку, без порад обійтися не можна. І радитися потрібно з якомога більшою кількістю людей. Дуже важливо знайти професіоналів і працювати саме з ними. Тому, незважаючи на моє бажання назвати компанію власним ім'ям, назва Urban Experts повністю передає моє ставлення до компанії. Це не одна людина, а група експертів, і я - один з них. Я більше менеджер, і дуже багато хочу перекласти на плечі моїх спів-експертів.

Віталій Бойко на голова консалтингового департаменту Urban Experts Костянтин Олійник

Чому саме Urban Experts? Як з'явилася ця назва?

Тому що ми точно хочемо бути частиною світу. Не дарма у всіх книжках для стартапів пишуть, що потрібно створювати глобальне, а діяти локально. Дуже важлива англійська - ми хочемо бути частиною міжнародного співтовариства і хочемо робити наш продукт в Україні, але так, щоб його можна було продати де завгодно.

А urban - тому що я все одно хочу повернутися до міста. Необов'язково до Києва, але до міст України. І хочу бути корисним, постаратися допомогти. Якщо мені вдасться забезпечити зв'язок з інвесторами, то потрібно робити і якісний продукт. Я маю бути певним, що ми обрали найкраще, що є в місті. Тому що в нашій країні інвестор купувати абищо не буде. Щоб працювати з інвесторами, необхідно знайти цікаві місця в місті. А для цього потрібно зробити аудит.

Існують детальні плани територій, але для того, щоб з ними працювати, потрібно врахувати величезну кількість питань - інженерних, будівельних. Необхідно проаналізувати ситуацію на ринку. З розумінням цієї ситуації у багатьох проблема.

Займаючись торговельною нерухомістю, знаючи ринок офісної, все глибше занурюючись в житлову й активно працюючи з готельним сегментом і інфраструктурними об'єктами, нерозумно було б не займатися розвитком територій. У нас вже є кілька проектів, де ми активно консультуємо розробників ДПТ на досить відповідальних ділянках. І ми хочемо розвивати й посилювати цей напрямок. Ми розуміємо, що міському плануванню в Україні навчитися не можна, підручників немає, підхід до нього в світі змінюється, та й не скрізь в Україні можна застосувати європейський досвід. Як ви застосуєте європейський підхід, який передбачає вузенькі вулички, до Києва або, тим більше, Дніпропетровська?

З іншого боку, ми не є гуру в питанні міського планування, нам потрібна підтримка. І щоб отримати підтримку за межами України, щоб далі розвиватися в цьому напрямку, нам вдалося укласти партнерську угоду з міжнародною архітектурною компанією Leslie Jones Architecture. Це компанія, яка спроектувала новий аеропорт в Дубаї, обрана архітектором Westfield White City і Stratford City в Лондоні. Початок роботи Leslie Jones Architecture на українському ринку ознаменувався великим попитом не тільки з боку київських, а й регіональних девелоперів. Зокрема, йде робота над створенням торгових об'єктів в Києві, Київській області, Тернополі та Казахстані. Ми будемо представляти інтереси Leslie Jones в Східній Європі, СНД і Балтії.

- Хто ваші спів-експерти?

- У нас є повністю сформовані архітектурний, консалтинговий і лізинговий відділи. Зараз ми шукаємо сильного юриста в команду і професійного оцінювача.

Дуже багато часу й сил ми витратили на архітектуру, і ми плануємо цей напрямок розвивати. Тут кращим експертом є Лідія Гордієвська - провідний архітектор UTG протягом останніх кількох років. Перед тим у неї був хороший досвід роботи в Chapman Taylor, вона брала участь в створенні «Горький парк», у другій черзі Sky Mall, в ряді інших великих проектів. Якість її робіт, знання - як раз те, що мене повністю влаштовує. У нас є дуже сильні дизайнери - мова, перш за все, про Бориса Слажнєва. І ми навіть вже зробили першу в країні 3D-модель для віртуальної реальності.

У напрямку консалтингу наш експерт - Костянтин Олійник. Це автор більшості досліджень і аналітичних оглядів, які випускала Українська торгова гільдія. Він же зі мною працював в КІА. Зараз Костянтин активно працює не тільки над українськими, а й зарубіжними проектами, зокрема, великий проект ми реалізовуємо в Астані.

- Над якими ще проектами ви зараз працюєте?

- Всього на порядку денному у нас сьогодні 15 проектів. Серед них - як великі об'єкти рівня Lavina Mall, так і ряд регіональних проектів в Тернополі, Краматорську, Дніпропетровську. Я вже згадував проект великого торгового центру в центрі Астани - для нього ми виконуємо ряд як консалтингових, так і архітектурних робіт. В стадії розробки - масштабний містобудівний проект в Київській області, тут ми залучаємо Leslie Jones - для забезпечення міжнародної якості архітектурного планування, і NAI Global - для залучення світових інвесторів. Новий бренд - NAI Ukraine - стане майданчиком для просування українських інвестиційних проектів на світовий ринок і для експорту українського девелопменту.

Мауро Келлер Сартієнто, NAI Global, читає лекцію для команди Urban Experts

- Для якого проекту ви плануєте запускати 3D-моделі віртуальної реальності?

- Ми вже зробили 2 моделі, але думаю, що запустимо для Blockbuster Mall. У грудні я був на ICSC в Нью-Йорку, там практично не було стендів, де об'єкт дивилися б, наприклад, в буклеті - все в 3D-окулярах. Все просто, ефективно, якісно і добротно. Не так давно HTC доставила нам новітню модель окулярів віртуальної реальності - запрошуємо і експертів URE Club випробувати на собі нові технології моделювання в нашому центральному офісі.

На MIPIM рівень проникнення IT-технологій, в порівнянні з США, набагато слабший. Там був один спеціалізований павільйон, але він зазвичай був порожній - поки IT не є необхідною умовою ведення бізнесу в real estate. Проте, 50% спікерів складали айтішники і, особливо, Big Data - представники компаній, які збирають величезні масиви даних. І до них проявляють дуже багато уваги. Сьогодні інтерес аудиторії викликають не банкіри і девелопери, а саме вони. Вони нічого не знають про нерухомість і не хочуть знати - вони просто переводять все в дані, і ці дані дають потрібні відповіді. У США з цим вже працюють, в Європі тільки навчаються, а у нас поки ніхто не розуміє, що це таке. І так як ми з точки зору IT-технологій - не остання країна, я думаю, в цьому плані можна спробувати щось зробити.

Віталій Бойко презентує ТРЦ Lavina Mall під час Форуму нової торговельної нерухомості NEW COMERS

- Ви плануєте надалі співпрацювати з міською владою?

Йдучи з КІА, я говорив, що повернуся як їх підрядник. Ми розуміємо, що таке Київ, і як забюрократизована тут міська влада. Але ми також розуміємо, що є й інші міста, той же Івано-Франківськ, де якісного розвитку хочуть всі, де це загальна стратегія. Я готовий йти зі своїми пропозиціями туди і готовий робити це тут. Моє завдання - заробити гроші на тих послугах, які я надаю вже 15 років, і я готовий вкласти їх, профінансувати якісь зміни або навіть аудити в місті. Я сьогодні не розглядаю роботу з містом як спосіб заробити. Це платформа, де я, з одного боку, можу принести користь, а з іншого - забезпечувати розвиток свого бізнесу.

Ми плануємо розвивати напрямок оцінки - це наше зобов'язання. І плануємо розвивати управління активами. Це те, що я виніс з роботи в місті. У місті дуже багато активів, але часто ними не вміють ефективно управляти, не знають, як отримати максимальну ціну.

- Але ж місто і не повинно цього робити?

- В першу чергу, у міста не повинно бути так багато активів. Їм потрібно все розпродати. І тільки тим, що місто не може продати, і тим, що йому дуже потрібно, воно може керувати. І ще тим, що можна оптимізувати і віддати в оренду. Вся Європа так і зробила: до кризи 2008 року вони працювали в палацах, а під час кризи все це продали і замислилися над оптимізацією орендних витрат.

Але для того, щоб продати міські активи, потрібен покупець, інвестор. І якраз над залученням іноземних інвесторів ми зараз працюємо, це є головною метою запуску NAI Ukraine - українського представництва NAI Global, компанії, що входить в TOP-5 консалтингу на ринку нерухомості, найбільшого в світі брокера з річним обігом понад 45 млрд доларів, 400 офісами в 55 країнах світу з 7000 співробітників.

Представляючи інтереси NAI Global в Україні, ми відкриваємо українські інвестиційні проекти світу, даємо можливість іноземним інвесторам працювати на нашому ринку нерухомості в звичному для них форматі. За участю NAI в 2015 році було укладено угод на загальну суму 5,9 млрд доларів, материнська для NAI С- ІІІ Capital Partners володіє інвестиційними фондами в розмірі 150 млрд доларів - це ринок, на який Україна має всі шанси вийти.

 - Наскільки я знаю, у вашому проекті знайшлося місце і краудфандінгу?

У США краудфандінгові проекти є повноцінними учасниками ринку нерухомості і складають 50% новинного потоку. Це дуже потужні мільярдні структури, які зароджувалися у вигляді сайту і за якими зараз полюють інвестиційні фонди. В Європі їх практично немає, а в Україні сьогодні, на мій погляд, склалася ідеальна ситуація. В країні немає надійного способу зберігання грошей: довіра до банківської системи і депозитів відсутня, фондового ринку у нас не було й немає, з золотом ситуація незрозуміла, через зростання злочинності вдома зберігати гроші небезпечно. Куди їх вкладати?

- У нерухомість?

- Вірно. 2015 рік став рекордним за кількістю введених в експлуатацію житлових об'єктів. Показово, що 70% нового житла, яке вийшло на ринок в 2015 році, продано. Це така «віддушина», яку знайшли українці в 2015 році.

І якраз тут відкриваються перспективи для краудфандінгу. Ми готові самі вкладати гроші в такі проекти і залучати компанії, яким надаємо юридичні консультації. Суть нашої ідеї така: ми настільки впевнені в тих проектах, які ми проконсультували, настільки впевнені, що це хороший проект, що ми готові входити в нього з власними грошима. Зрозуміло, що це не вся сума, а тільки частина. Крім того, у нас зараз є можливість залучення інвестицій з боку тих компаній, з якими ми працюємо багато років. Третій, останній етап фінансування - краудфандінгова платформа. Ми дуже хочемо спробувати цю платформу.

Зараз ми працюємо над двома напрямками. По-перше, відпрацьовуємо саму техніку - що ми хочемо і що ми обіцяємо. В Америці все легко й просто: інвестор упевнений, що в разі неуспіху буде чесна процедура банкрутства. У нас же крім особистої довіри, ніякої іншої відповідальності немає. І ми зараз розробляємо схему, як кожен вкладник може стати повноцінним власником не частки бізнесу, а реальних квадратних метрів. В обмін на реальні гроші ми повинні віддати не «папірець», а щось реальне.

- Це будуть великі проекти або невеликі?

Невеликі. До кінця року ми сподіваємося почати реалізацію власних девелоперських проектів. І мені здається, що було б правильно почати краудфандінг саме з власного девелоперського проекту. Він буде невеликий - великий нам не під силу. Але він точно буде залежати тільки від нас. У нас девелопери настільки зіпсовані мінімальними вимогами до підрядників в останні 25 років, що брати відповідальність за себе і «за того хлопця», який володіє землею або нерухомістю, дуже ризиковано і безвідповідально. Але поки це плани.

- А власний девелоперський проект у якому сегменті?
- Комерційної нерухомості. Ми спеціально шукаємо ділянку на вторинному ринку, щоб не звертатися з цим до КІА, і щоб не виникало питань з цього приводу.

- Розкажіть про ваші переваги перед конкурентами.

- Urban Experts стартували з потужним пакетом проектів, в якому ми надаємо повний спектр консалтингових, архітектурних і брокерських послуг. Для зміцнення своїх позицій на ринку нами було здійснено два важливі кроки - партнерство з Leslie Jones Architecture і вступ до NAI Global. Заручаючись підтримкою, досвідом і зв'язками двох потужних міжнародних гравців, ми вирішуємо відразу дві проблеми - виходимо на новий рівень архітектурно-проектних робіт світової якості та відкриваємо майданчик для просування інвестиційних проектів в Україні.

Ці партнерства служать одній меті – досягненню найвищої якості послуг Urban Experts, забезпечення інвестиційної привабливості наших проектів і завоювання нових ринків в ближньому й далекому зарубіжжі. Об'єднання архітектури та консалтингу - унікальні не тільки для українського, а й світового ринку. Ми не просто говоримо про гарантії міжнародної архітектури та консалтингу, а й страхуємо нашу професійну діяльність на 1 мільйон євро. У цьому теж ми новатори на українському ринку.

Ми говорили про віртуальну реальність та IT-рішення для ринку нерухомості - в цьому ми флагмани в Україні. Зараз ми розробляємо власний додаток, аналогів якому немає і в Східній Європі, а до середини літа плануємо провести Urban Hackathon, який об'єднає як учасників ринку, так і кращих розробників країни.

Звичайно, багатий досвід на ринку нерухомості, мій особисто і всіх учасників команди - головна причина, з якої до нас повертаються добре відомі клієнти та з'являються нові. Досвід, інновації, робота з міжнародними партнерами - ключові умови, які забезпечать лідерство Urban Experts в консалтингу на ринку нерухомості.